MICHAEL ROBERTS*
O Grupo Evergrande da China é a segunda maior incorporadora imobiliária do país e está à beira da falência. A Evergrande contratou ‘consultores de reestruturação’ e alertou que sua liquidez está sob “tremenda pressão” do colapso das vendas e dos protestos de compradores de residências e investidores de varejo. Com sede em Shenzhen, no sul da China, a Evergrande está sobrecarregada com – em moeda chinesa – quase Rmb 2 trilhões de passivos totais ou mais de US$ 300 bilhões.
O preço das ações da controladora, 3333 HK, caiu 76% em relação ao início do ano. Em agosto, Xu Jiayin, fundador da Evergrande e um dos homens mais ricos da China, deixou o cargo de presidente do grupo imobiliário. A negociação de títulos da empresa foi suspensa em Xangai. A polícia invadiu o prédio de escritórios da Evergrande em Shenzhen quando investidores individuais na miríade de produtos de “gestão de patrimônio” da empresa se aglomeraram para exigir o reembolso.
O colapso da Evergrande é um reflexo dos perigos da especulação imobiliária descontrolada no setor capitalista da economia chinesa. A Evergrande depende fortemente dos clientes que pagam por apartamentos antes da conclusão dos projetos.
O modelo de negócio da Evergrande é essencialmente um esquema Ponzi, em que a empresa coleta dinheiro da pré-venda de um número cada vez maior de apartamentos, além de centenas de milhares de investidores individuais e usa o dinheiro para financiar vendas adicionais, acelerando a construção em curso e o financiamento de adiantamentos.
Como qualquer Ponzi, funciona enquanto estiver acelerando. Mas quando o mercado desacelera, os fluxos de entrada de caixa começam a ficar para trás no arco crescente de demandas de caixa. A Evergrande agora tem cerca de 800 projetos inacabados e cerca de 1,2 milhão de pessoas à espera.
TAXA DE URBANIZAÇÃO DE 60%
Pegue um grande projeto da Evergrande. Os preços das propriedades da Evergrande em Veneza (situadas na costa a 90 km de Xangai) triplicaram desde o início das vendas em 2012 e 80% dos apartamentos foram vendidos no total, embora cerca de um terço esteja desocupado. Mas este ano as vendas diminuíram. Dados da agência de habitação municipal de Qidong mostram que cerca de 60% dos apartamentos à venda foram vendidos com desconto de 15% no preço. A Evergrande agora está dando desconto em todos os seus apartamentos de até 30% e também tem buscado levantar caixa por meio da venda de suas participações em outras empresas.
O que a Evergrande revela é o fim de jogo do enorme esforço de urbanização desencadeado para abrigar o povo da China. Nas cidades em transformação da China, a taxa de urbanização ultrapassou 60% no ano passado, em comparação com 50% em 2011.
Mas porque essa urbanização acabou sendo conduzida pelo setor privado com fins lucrativos e com base na ocupação pelo proprietário (90% dos chineses possuem suas casas, principalmente sem hipotecas), a construção de imóveis residenciais tornou-se um investimento em ativos financeiros, assim como era e é nas principais economias do G7.
Essa ‘financeirização’ começou no final da década de 1990, quando o governo seguiu a política de fazer com que as empresas estatais descarregassem seus ativos residenciais em seus funcionários – uma venda do tipo Thatcher a inquilinos dos conselhos. A ideia era que a partir de então caberia ao setor privado, não ao Estado, cuidar da habitação.
PARA ESPECULAR
Portanto, em vez da habitação “ser para morar” (como pontua Xi Jinping), passou a ser um setor “para especulação” (Xi). Os apartamentos na China tornaram-se o veículo de investimento preferido das pessoas. Poucos compram um apartamento da Evergrande como residência principal.
E Evergrande atendeu explicitamente aos chineses em melhor situação, escolhendo locais fora das áreas que restringem o número de unidades que uma pessoa pode comprar e anunciando os empreendimentos como segundas residências.
Por toda a China, até mesmo vendedores e operários de fábrica estão sentados em apartamentos vazios da Evergrande e sonham em vendê-los por uma grande margem de lucro para financiar os estudos de seus filhos no exterior ou sua própria aposentadoria.
Os preços dos imóveis nas cidades costeiras, onde estão os melhores empregos e salários, dobraram nos últimos dez anos. Em Shenzhen, o preço médio dos apartamentos subiu tanto que alguns estão achando mais barato morar em Hong Kong, um dos mercados imobiliários mais caros do mundo.
Desde 2015, os preços dos imóveis residenciais subiram mais de 50% nas maiores cidades da China. Na última década, a oferta média de terrenos residenciais para novos residentes nas dez principais cidades é de apenas 23 metros quadrados – pouco mais do que o tamanho de um quarto de hotel típico – ou menos de 60% do espaço residencial médio per capita na China.
EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS A RODO
A especulação tem crescido à medida que os governos locais tentam levantar fundos com a venda de terrenos para incorporadores, que então constroem propriedades por meio de empréstimos a taxas baixas, muitas vezes do setor não-bancário não regulamentado da sombra. “A propriedade é a fonte mais importante de risco financeiro e desigualdade de riqueza na China”, disse Larry Hu, chefe de economia da China na Macquarie Securities Ltd., de propriedade estrangeira. E ele está certo.
Grande parte da especulação imobiliária tem sido construir cada vez mais empreendimentos comerciais em vez de habitações.
Isso porque a principal prerrogativa dos governos locais é acumular receita. Se conseguirem atrair mais empresas para suas jurisdições e se essas empresas se tornarem lucrativas, o governo local poderá coletar mais impostos corporativos.
Ao mesmo tempo, a oferta de terrenos residenciais é deliberadamente mantida escassa para que os governos possam ganhar dinheiro com a venda de terrenos residenciais. Com efeito, as vendas de terrenos residenciais servem como subsídio cruzado na política de terrenos pró-negócios dos governos locais, que vendem terrenos comerciais mais baratos.
O setor imobiliário agora responde por 13% da economia, de apenas 5% em 1995, e cerca de 28% do total de empréstimos do país. Dado que os governos locais têm dívidas de US $ 10 trilhões, a venda de terras é a fonte de receita mais crucial e confiável para o pagamento da dívida. Portanto, quaisquer mudanças drásticas aumentariam seriamente o risco de inadimplência dos governos locais.
A abordagem do setor imobiliário privado tem se baseado em assumir grandes dívidas para acumular mais e mais terras – às vezes em áreas especulativas fora das grandes cidades. No caso de Evergrande, ela tem terra suficiente para abrigar toda a população de Portugal e mais dívidas do que a Nova Zelândia. Em 2010, tinha apenas Rmb 31 bilhões (US$ 4,7 bilhões) em dívida e US $ 190 bilhões em propriedades em desenvolvimento no final de 2020.
RÉDEA NA ‘EXPANSÃO DESORDENADA’
Os crescentes problemas de crédito do grupo coincidiram com a mudança na política governamental diante da “expansão desordenada do capital”; contra os grupos de alta tecnologia, o setor imobiliário e outros setores. O Ministério da Habitação do país anunciou uma campanha de inspeção de três anos para apertar a regulamentação do setor imobiliário.
No ano passado, o governo implementou uma política rígida destinada a reduzir a alavancagem dos incorporadores imobiliários, que o regulador bancário da China classificou como o maior risco financeiro do país.
Os bancos foram instruídos a aumentar as taxas de hipotecas. Os governos locais estão sendo orientados a acelerar o desenvolvimento de moradias para aluguel subsidiadas pelo governo e foram instruídos a aumentar o escrutínio sobre tudo, desde o financiamento de incorporadores e os preços das casas recém-listadas até as transferências de títulos de propriedade.
E m um caso clássico de ‘financeirização’, a Evergrande financiou suas atividades emitindo o que é chamado de ‘produtos de gestão de fortunas’, na verdade títulos garantidos por hipotecas para investidores de varejo estrangeiros e chineses comprar, que pagam altas taxas de juros (7-9%) .
Agora a empresa declara sua incapacidade de cumprir essas obrigações. Essa expansão descontrolada da dívida de Evergrande e outras empresas imobiliárias foi ignorada pelas autoridades regulatórias da China, assim como foi nos Estados Unidos, levando à crise imobiliária e financeira no colapso financeiro global em 2008.
O que vai acontecer, se e quando a Evergrande quebrar? Outras empresas imobiliárias também irão quebrar? Estamos caminhando para um enorme colapso financeiro na China e, possivelmente, globalmente, desencadeado pelo fim do boom imobiliário na China?
Bem, existem quatro outras grandes incorporadoras imobiliárias chinesas à beira do abismo. Os preços dos títulos em dólar emitidos por essas empresas despencaram com o temor dos investidores internacionais de que esses títulos não possam ser refinanciados no vencimento, o que significaria um calote.
Portanto, os investidores estrangeiros nesses títulos estão tendo um grande custo. E a capacidade dessas incorporadoras imobiliárias de emitir novas dívidas para levantar dinheiro novo para refinanciar desapareceu.
CONTROLE ESTATAL DOS BANCOS
Mas, na minha opinião, não haverá um colapso financeiro na China. O governo controla quase tudo, incluindo o banco central, os quatro grandes bancos comerciais estatais que são os maiores bancos do mundo, os chamados ‘bancos ruins’, que absorvem empréstimos ruins, grandes gestores de ativos, a maioria dos maiores empresas. O governo pode ordenar aos quatro grandes bancos que troquem empréstimos inadimplentes por participações acionárias e esquecê-los.
Pode dizer ao banco central, o Banco Popular da China, para fazer o que for preciso. Pode dizer aos gestores de ativos estatais e fundos de pensão que comprem ações e títulos para sustentar os preços e financiar empresas. Pode dizer aos bancos ruins do estado que comprem dívidas ruins dos bancos comerciais. Portanto, uma crise financeira é descartada porque o estado controla o sistema bancário.
Mas, se não for um crash, que dizer da quebra do mercado imobiliário e dos altos níveis de dívidas contraídas? Eles não irão reduzir a capacidade da China de crescer no ritmo anteriormente alcançado e planejado para os próximos cinco anos?
Os economistas ocidentais são claros sobre isso: a dívida é tão grande e os setores produtivos da China estão agora tão fracos que, mesmo que a China evite um colapso financeiro, o impacto sobre a renda das famílias e os lucros do setor capitalista são grandes o suficiente para reduzir o investimento e o crescimento do PIB. A China estaria caminhando para a estagnação, se não para uma queda.
DÍVIDA É EM MOEDA NACIONAL
É verdade que a China acumulou uma montanha de dívidas nos últimos anos, da qual a dívida imobiliária é uma parte significativa. A dívida total atingiu 317% do PIB em 2020.
Mas a maior parte dessa dívida é em moeda nacional e é devida por uma entidade estatal a outra; do governo local aos bancos estatais, dos bancos estatais ao governo central.
Quando tudo isso é compensado, a dívida das famílias (54% do PIB) e das empresas não é tão alta, enquanto a dívida do governo central é baixa para os padrões globais.
Além disso, a dívida externa em dólares em relação ao PIB é muito baixa (15%) e, de fato, o resto do mundo deve à China muito mais: 6% da dívida global.
A China é um grande credor do mundo e possui enormes reservas em dólares e euros, 50% maiores do que sua dívida em dólares.
Os líderes chineses querem reduzir o nível de endividamento. Mas, como expliquei antes, o controle do nível de endividamento pode ocorrer de duas maneiras; seja por meio do alto crescimento do investimento no setor produtivo para manter o índice da dívida sob controle; e/ou reduzindo o excesso de crédito em áreas improdutivas, como a propriedade especulativa.
Este último significaria uma redução da lucratividade do setor capitalista na China e isso diminuiria o potencial de investimento produtivo desse setor. Portanto, a perda de lucros e a renda familiar com a quebra de propriedades aumentariam a pressão para baixo sobre o crescimento da produção e da renda.
Mas essa previsão é baseada na visão de que o governo chinês deve continuar a depender cada vez mais de seu setor capitalista para seus resultados. No entanto, o setor capitalista da China está com problemas de muitas maneiras, assim como nas economias do G7.
A lucratividade no setor capitalista tem caído e agora está em níveis mínimos históricos; e muitas de suas atividades estão cada vez mais em setores “improdutivos”, como finanças ao consumidor, imobiliário ou mídia social.
MAIS ESTADO
Novamente, como argumentei antes, a contradição básica da economia chinesa não é entre investimento e consumo, ou entre crescimento e dívida; está entre lucratividade e produtividade. O tamanho e a influência crescentes do setor capitalista na China estão enfraquecendo o desempenho da economia e aumentando as desigualdades.
Em minha opinião, a economia chinesa agora é forte o suficiente para não depender do investimento estrangeiro ou de setores capitalistas improdutivos para crescer. Aumentar o papel do planejamento e do investimento liderado pelo Estado, a principal base do sucesso econômico da China ao longo dos 70 anos da República Popular, nunca foi tão atraente.
* Economista britânico. Subtítulos edição HP. Matéria publicada em diversos portais, a exemplo do Reddit, sob o título Nem Tanto Evergrande
